Planujesz zakup mieszkania? To jest najlepszy moment!

Planujesz zakup mieszkania? To jest najlepszy moment!
Czy teraz, w kryzysie opłaca się kupić mieszkanie?
Yes! Yes! Yes! – jak by powiedział jeden z naszych byłych premierów :).
Dawno już nie było tak korzystnego „układu sił” chociaż wydaje się, że nie potrwa on zbyt długo! Trzeba się więc pospieszyć!
Ostatni tak dobry (chociaż z zupełnie innych niż dziś powodów) moment na kupno mieszkania był w 2004r. Frank szwajcarski kosztował wtedy w okolicach 3 PLN (mój kredyt z października 2004r. był uruchamiany po ponad 2,7 PLN za 1 CHF ale na początku roku kurs przekraczał 3 PLN), ceny mieszkań były – w zależności od miejsca – średnio od 2 do 4 razy niższe niż obecnie, banki zaczynały ofensywę na klientów „hipotecznych” jednak był nadal utrzymywany zbawienny – jak się dziś okazuje – wymóg posiadania udziału własnego. Było tanio, bezpiecznie i względnie łatwo kredyt uzyskać. Następne cztery lata to boom mieszkaniowo-kredytowy, ceny m2 pięły się w górę w tempie astronomicznym (no bo popyt rósł), banki przestały wymagać wkładu własnego, a nawet zaczęły udzielać kredytów na ponad 100 % wartości mieszkania (kreując dodatkowy popyt co jeszcze wzmacniało wzrost cen), kurs CHF spadał lotem pikującym (czyli za każdego franka kredytobiorca dostawał coraz mniej złotówek zwiększając dodatkowo zadłużenie).
Ludzie, którzy wzięli kredyty w CHF w ciągu ostatnich 2 lat nie zrobili najlepszego interesu – dziś płaczą, że rata wzrosła o kilkaset złotych, banki mają zgryz bo wartość mieszkania (ceny teraz spadają!) przy jednoczesnym wzroście kursu CHF, jest niższa od wartości kredytu, a wiec zabezpieczenia brak!. O kredytach w PLN nie wspominam – nie znam nikogo (poza Pawłem „PKP” – pozdrawiam :)), kto by taki kredyt brał.
Jeśli jednak  ktoś nie „załapał” się zakup w czasach kredytowego eldorado, a nosi się z zamiarem nabycia własnych czterech ścian, ma teraz świetną okazję – na następną tak dobrą sytuację trzeba będzie pewnie poczekać następnych kilka lat.
Dlaczego? Są co najmniej 3 powody:
1. Duży wybór gotowych mieszkań – jednak  wkrótce może zacząć ich brakować. Już w połowie zeszłego roku deweloperzy zaczęli ograniczać ilość rozpoczynanych i planowanych inwestycji; tu przykład jednego z większych deweloperów.
Dane z rynku wskazują, że dotyczy to nawet 80-90% planowanych wcześniej inwestycji. Co to oznacza? Jeśli teraz nic prawie się nie buduje, to za kilkanaście miesięcy zacznie brakować nowych mieszkań. Nawet jeśli sytuacja w gospodarce szybko się poprawi (w co osobiście wątpię) i pod koniec roku ruszą nowe inwestycje, nowe mieszkania będą do kupienia za 2-3 lata. I będzie ich mało – wielu deweloperów nie doczeka do tego momentu, o pierwszych bankructwach w branży możecie poczytać na portalach finansowych. Czeka nas czarna mieszkaniowa dziura.To oczywiście przełoży się na ceny –  będzie znów drożej (znów ta podaż i popyt).

Dziś jednak nadal jeszcze jest spory wybór mieszkań i to gotowych!!! Trzeba się jednak pospieszyć!
Dodatkowy atut tej sytuacji to fakt, że kupić można już gotowe mieszkanie, a nie dziurę w ziemi – nie ma wtedy obawy, że deweloper padnie, a nasze pieniądze przepadną – można od razu podpisać umowę notarialną, oszczędzamy na koszcie ubezpieczenia kredytu, bo hipotekę do księgi wieczystej wpiszą nam w ciągu 1-2 miesięcy, szybciej się wprowadzimy, oszczędzając np. na kosztach wynajmu dotychczasowego mieszkania … itd. itp. – same pozytywy!!!

2. Spadek cen mieszkań. W ostatnich miesiącach zahamowany został wzrost cen mieszkań, co więcej – trend się odwrócił. Po tym jak banki przestały praktycznie z dnia na dzień udzielać kredytów hipotecznych wielu deweloperów stanęło przed wyborem – zostać z mieszkaniami i niespłaconymi kredytami na ich budowę albo obniżyć swoje horrendalne marże, które sięgały nawet 50%. To co jest problemem dewelopera dla jego klientów jest szansą na negocjację ceny i dużą obniżkę – słyszałam już o 20-30%-owych upustach w cenie mieszkania i zapewne to nie jest koniec – trzeba tylko przejść szybki kurs negocjacji :). Pamiętajcie jednak – dużej obniżki ceny nie negocjuje się z handlowcem tylko z prezesem!!!
3. Korzystny kurs CHF. Mimo różnych na ten temat opinii jestem zdecydowaną fanką kredytu we frankach. Kredyt hipoteczny bierzemy na wiele lat i jak by nie liczyć – waluta zawsze się opłaca bardziej niż złotówki. Przy obecnym, wyśrubowanym kursie mamy niemal 100% pewności, że w ostatecznym rozrachunku oddamy bankowi mniej kasy, niż dostaniemy na początku (ja swój kredyt przez 4 lata spłacałam po kursie znacznie niższym, niż kurs uruchomienia kredytu i nawet dziś, mimo wzrostu ceny franka – jestem nadal „sporo do przodu”), do tego dochodzi śladowy poziom LIBORu dla CHF i wciąż niższe niż przy złotówkach marże banku. Tu uwaga – szukajcie banku, który oprocentowanie ustala w oparciu o LIBOR właśnie – im krótszy tym lepszy bo niższy  (mój kredyt hipoteczny, zaciągnięty na kilkanaście lat, jest oprocentowany w oparciu o LIBOR 1-miesięczny, a wiec najniższy – to ewidentny błąd banku, zwykle przy „długich” kredytach stosuje się jako podstawę również „dłuższe” stawki LIBOR lub WIBOR, no ale ja się nie skarżę – ich błąd, ich strata :))

Powiecie – ok.! ale trudno dostać kredyt, banki wymagają udziału własnego, gospodarka w recesji i jest obawa o utratę pracy! Wszystko to prawda i nie twierdzę, że każdy może sobie teraz na kupno mieszkania pozwolić. Jednak dla mnie to obecna sytuacja jest bardziej normalna niż to co się działo na rynku mieszkaniowym przez ostanie 2-3 lata. Mieszkanie w naszym wciąż dość biednym kraju to niestety nadal poważna inwestycja i jej realizacja wymaga zastanowienia, dużej ostrożności i – co tu dużo mówić – pewnych wyrzeczeń. Jednak jeśli jesteście zdeterminowani, aby mieszkanie kupić – teraz jest najlepszy moment!